ห้องชุด หรือ คอนโดมิเนียม เป็นที่อยู่อาศัยที่กำลังเป็นที่นิยมให้กับคนในเมือง โดยมีขนาดพื้นที่พอเหมาะตามพื้นที่ที่จำกัด มีความสะดวกสบายในการการเดินทาง และมีการดูแลรักษาความปลอดภัยที่ดี เนื่องจากมีระบบการดูแลจากส่วนกลาง มีสิ่งอำนวยความสะดวกสบายที่ครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ สโมสร ที่จอดรถ และห้องออกกำลังกาย เป็นต้น เมื่อมีคนมาอยู่รวมกันเป็นจำนวนมากย่อมมีปัญหาตามมา ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นหนึ่งในหัวใจสำคัญในการบริหารจัดการปัญหาของผู้อยู่อาศัย เรามาดูอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยสรุปข้อหลักๆ ดังต่อไปนี้
1. การจัดประชุมใหญ่ 1. จัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก ภายใน 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด แต่หากไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท 2. จัดประชุมใหญ่วิสามัญ เมื่อเห็นว่ามีเหตุจำเป็นที่ควรต้องขอความเห็นจากเจ้าของร่วม 2. การดำเนินการเกี่ยวกับ "ค่าใช่จ่าย" ตามมาตรา 18 1. ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมที่ไม่มีหนี้ค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 ค้างชำระ ภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับคำร้องขอ หากไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกินหน้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละ ห้าร้อยบาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง 2. ฟ้องบังคับชำระหนี้เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป 3. ส่งรายการหนี้ค่าใช่จ่ายตามมาตรา 18 ต่อเจ้าหนักงานที่ดิน เพื่อให้สิทธิ์รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำลอง
3. การจัดทำบัญชี "รายรับ-รายจ่าย" 1. จัดทำบัญชี รายรับ-รายจ่าย ประจำเดือน ภายใน 15 วัน นับตั้งแต่สิ้นเดือนและปิดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบต่อเนื่องเป็นเวลา 15 วัน หากไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาทตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง 2. จัดทำงบดุลซึ่งแสดงจำนวนสินทรัพย์ และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด พร้อมทั้งบัญชีรายรับ รายจ่ายซึ่งจะต้องมีผู้สอบบัญชีตรวจสอบเพื่อนำเสนอที่ประชุมใหญ่ 3. จัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินการต่อที่ประชุมใหญ่พร้อมเสนองบดุลและจัดทำสำเนาเอกสารดังกล่าวให้เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน 4. เก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้ (ตามข้อ 2 - 4) หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทซึ่งผู้จัดการต้องรับโทษด้วย เว้นแต่พิสูจน์ได้ว่าไม่ได้มีส่วนร่วมในการกระทำความผิดนั้น
4. การบริหารงานทั่วไป 1. เป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง 2. ดูแลให้เจ้าของร่วมปฏิบัติตามกฏหมายและข้อบังคับ 3. จัดให้มีการดูแลความปลอดภัย หรือ ความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด 4. อยู่ปฏิบัติหน้าที่ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดตามระยะเวลาที่กำหนดในข้อบังคับ 5. ยื่นจดทะเบียนภายใน 30 วันนับตั้งแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ กรณีเจ้าของร่วมมีมติที่จะต้องจดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หากไม่ดำเนินการภายในกำหนดมีโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
คุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ กรณีนิติบุคคลเป็นผู้จัดการต้องแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนในฐานะผู้จัดการ การแต่งตั้งผู้จัดการต้องได้รับมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า หนึ่งในสี่ของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดยผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังนี้ 1. เป็นบุคคลล้มละลาย 2. เป็นคนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ 3. เคยถูกไล่ออก ปลดหนี้ หรือให้ออกจากราชการองค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่ 4. เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดนประมาทหรือความลหุโทษ 5. เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริตหรือมีความประพฤกติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี 6. มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตาม ข้อ 1-6 ด้วย #jipm #เจไอพีเอ็ม #อาคารชุด #นิติบุคคล #ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
Cr.terrabkk Cr.ChaiKen